Strukturbereiche der Stadt Zeven

Strukturbereiche der Stadt Zeven (Ortsteil Zeven)

Strukturbereiche_2013_06_17

Um eine bessere Übersicht von der Stadt zu geben, wurden verschiedene Strukturbereiche festgelegt und die gesamte Stadt in Stadtparzellen unterteilt. Im Folgenden werden die verschiedenen Bereiche vorgestellt, deren Potential- und Problemlagen aufgezeigt und bereits erste Handlungsempfehlungen ausgesprochen.

Die Stadt Zeven wurde in folgende Strukturbereiche untergliedert (siehe auch Karte):

  • Zentrum Süd
  • Zentrum Nord
  • Verdichteter Wohnungsbau
  • Individueller Wohnungsbau nach 1980
  • Mischstrukturen entlang der Ausfallstraßen
  • Siedlungssplitter im Außenbereich
  • Gewerbe (folgt)
  • Infrastruktur/ Versorgung (folgt)
  • Großflächiges Baulandpotenzial (folgt)

Zentrum Süd

Das Zentrum Zevens hat durch die Fußgängerzone, die sich zwischen zwei zentralen Plätzen an Kivinanstraße und Marktstraße erstreckt, eine enorme Aufwertung erfahren.

Der historisch gewachsene Stadtkern zeichnet sich entlang der Fußgänger durch eine weitestgehend homogene und intakte Gebäudestruktur aus. Der überwiegende Teil der Gebäude wurde angemessen saniert und selbst die wenigen Neubauten fügen sich in der Regel maßstäblich ins Stadtgefüge ein. Entsprechend gibt es hinsichtlich der Bausubstanz nur vereinzelt Anpassungsbedarf  aufgrund von Gestaltungsmängeln, fehlen der Raumkubaturen (z.B. zusätzliches Geschoss Kaufhaus Steffens) oder Baulückenschluss.

Neben dem Rathaus befinden sich hier weitere Verwaltungseinrichtungen sowie Gebäude für kulturelle und Gemeinbedarfszwecke, so dass sich in diesem zentralen Dienstleistungsbereich der Stadt die zentralen Einrichtungen bündeln.

Viele Maßnahmen zur weiteren Steigerung der Attraktivität, wie die bessere Anbindung  des Königin-–Christinen-Hauses und des angrenzenden Parks oder die Öffnung und somit Erlebbarmachung des Rahlandbaches, die Verbesserung der Wegeverbindung von der Fußgängerzone zum Feuerwehrmuseum sind bereits geplant.

Auffällig sind allerdings Substanz- und Funktionsmängel in den rückwärtigen Bereichen, wie die Liefer- und Rückansichten im Bereich Kattrepel. Hier bilden der aufwendig sanierte Straßenraum und die teils unansehnlichen Rückansichten der Gebäude kein stimmiges Bild. Eine ähnliche Problematik, allerdings in reduzierter Form, liegt im Bereich  „Auf der Worth“ vor. 

Positiv fallen die vielen kleinen Durchgänge und Wegeverbindungen auf, die sich durch das gesamte Stadtzentrum ziehen und dieses für Fußgänger und Radfahrer attraktiv machen.

Das Stellplatzangebot in Zeven ist gut. Erwähnenswert sind insbesondere gut integrierte Stellplätze „Am Mittelteich“ oder „Am Kattrepel“.

Es gibt viele gestalterische Kunstelemente im gesamten Bereich der neugestalteten Fußgängerzone. Entstehen sollten zudem Flächen die zum Verweilen einladen und Bereiche mit aktiver Nutzungsmöglichkeit, wie Ruhezonen, Grünbereiche, Spielbereiche für Alt und Jung oder vermehrt Außengastronomie.

Zentrum Nord

Neben sehr schön gestalteten Straßenzügen gibt es hier einige Bausubstanz von besonderer Bedeutung. Der Bereich ist durch die erlebbare Wald- und Parkflächen und durch den Gewässerbezug (Mehde- Aue) geprägt. Hier konzentrieren sich die Hotels Zevens und eine Vielzahl von Gastronomiebetrieben.

Entlang der Labesstraße gibt es ebenfalls Geschäfte und Dienstleistungseinrichtungen, die ehemals an der zentralen Ortsdurchfahrt lagen und somit direkter Teil des Zentrums waren. Durch die gut ausgebaute Fußgängerzone und die neue Trassenführung in Zeven bleibt die für den Einzelhandel so wichtige Laufkundschaft in diesem Bereich aus, so dass unfreiwillig ein Nebenzentrum entstanden ist, dass von der Fußgängerzone „abgehängt“ wirkt. Die Neubauten gegenüber dem Rathaus vervollständigen die Platzsituation und schaffen ausgeprägte Raumkanten.

Die hochfrequentierte L 124/ Bäckerstraße und auch der große Busbahnhof haben allerdings  eine erhebliche Barrierewirkung und behindern die Anbindung an den Rathausmarkt und die Fußgängerzone wesentlich.

Auch sind hier im nördlichen Ortszentrum die durch die neue Trassenführung im Ortsbild entstanden Brüche besonders ablesbar.  Die Kivinanstraße wird überwiegend noch durch Brachflächen oder die Rückansichten vorhandener Bebauung geprägt. Hier fehlt es noch an adäquater, straßenbegleitender Bebauung. Die Passage Poststraße /Ecke Kivinanstraße ist sichtbar von Leerstand geprägt.

Verdichteter Wohnungsbau

Wohnungsbau in Siedlungsstrukturen entstand bereits um 1900 aus der sog. Gartenstadtbewegung und war eine Reaktion auf die schlechten Wohnbedingungen in den Großstädten. In den 20er Jahren hatte diese Siedlungsbestrebungen auch in Deutschland ihre Blütezeit. Es entstanden eigenständige Siedlungenam Rande der Städte. Das Einfamilienhaus mit Garten für die Selbstversorgung wurde das Ideal der Wohnform.

Nach dem zweiten Weltkrieg sollte der soziale Wohnungsbau ein rationales und schnelles Bauen  sichern, um so einen zügigen Wiederaufbau gewährleisten und die Wohnungsnot zu lindern.

Wohnen war keine Privatangelegenheit, sondern sollte geordnet und für die große Masse erfolgen. Gemeinsinn und Gemeinwohl standen dabei im Vordergrund. Die Wohnung war in erster Linie ein zweckmäßiger Gebrauchsgegenstand und diente nicht, wie es heute die Regel ist, der Selbstdarstellung.

Das Leitbild war die gegliederte und aufgelockerte Stadt. Zeilenbauten sollten dabei zum einen die gute Besonnung/ Belichtung  und Durchlüftung der Wohnungen sichern, zum anderen gewährten sie auch eine Durchlässigkeit der Quartiere, die im Gegensatz zur bislang üblichen Blockrandbebauung stand.

Durch das Wachstum von Wirtschaftskraft und Arbeitsplätzen kam es auch in Zeven als Kleinstadt zu einer erheblichen Siedlungstätigkeit, die sich nahezu ausschließlich in den 60er und 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts vollzog. 

In Zeven entstanden in der Regel sehr homogene Siedlungsstrukturen für eine reine Wohnnutzung, mit weitestgehend standardisierten Wohntypen und mit, für die damalige Zeit, sehr guten Ausstattungsstandards (Zentralheizung/ Bäder). Dies entsprach dem Vorbild einer ökonomischen, zeitgemäßen Stadtentwicklung.

Diese in Stadtrandlagen „auf der grünen Wiese“ geplanten Siedlungsstrukturen sind heute meist gut integriert in das Stadtgefüge.  Üblich war die Mischung von Geschosswohnungsbau und Einfamilienhäusern. In Zeven ist eine Mischung von Zeilenbauten und Reihenhäusern vorherrschend. Vereinzelt gibt es sog. Ketten- oder Hofhäuser.

In den nachfolgenden Jahrzehnten ist nur die Errichtung einzelner Wohngebäude für Geschosswohnungsbau zu verzeichnen aber keine weitere Siedlungstätigkeit.

Privater Eigenheimbau vor 1980

Bis in die 70er Jahre hinein erfolgte auch bei den Einfamilienhäusern der Wohnungsbau in der Regel aus einer Hand, d.h. in geschlossenen Siedlungen und häufig über Bauträger oder Siedlungsgenossenschaften. Charakteristisch sind zunächst die großen Grundstücke mit vergleichsweisen kleinen, schlicht errichteten Gebäuden deren Wohnflächen den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen. Die Gärten hatten zumeist noch eine Nutzgartenfunktion, die in der Regel heute nicht mehr benötigt wird.

Mit steigendem Wohlstandsniveau wurden die Häuser größer und es wurde zunehmend individueller geplant. Neben freistehenden Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern setzten sich Walm- oder Flachdachbungalows durch. Diese Strukturen lassen sich auch in Zeven wiederfinden.

Obwohl nach Zeiten von Wohnungsnot und Materialknappheit viele neue Materialien und Konstruktionsmöglichkeiten zur Verfügung standen wirken die Baugebiete der 70er Jahre trotz ihrer meist individuellen Bebauung sehr einheitlich. Dies liegt zum einen an den meist hierarchisch angelegten und gut strukturierten Erschließungen. Zum anderen sind die Bauweisen über die Bauleitplanung in der Regel in einem nur sehr engen Raster vorgegeben. So gibt es meist vorgeschrieben Baufenster oder bindende Baulinien, so dass die Gebäude in Flucht stehen. Auch die Ausrichtung der Gebäude ist häufig vorgegeben.

Die verwendeten Materialein waren meist einheitlich und aneinander angepasst.

Die ungebremste Baulandnachfrage ließ in den folgenden Jahren die Grundstückspreise steigen. Bei einem anhaltend steigenden Wohnflächenanstieg pro Kopf führte dies zunehmend zu kleineren Grundstückszuschnitten mit immer größeren Gebäuden darauf.

Individueller Wohnungsbau nach 1980

Neuere Baugebiete zeichnen sich meist durch kleinere Grundstückszuschnitte aus.  Sie sind in der Regel bauordnungsrechtlich zunächst weniger reglementiert als ältere Baugebiete. So gibt es meist keine vorgegebenen Baufluchten oder Firstrichtungen mehr.

Angesichts der zunehmenden zur Verfügung stehenden Materialvielfalt, wurden allerdings in den 80er Jahren die sog. „Örtlichen Bauvorschriften“ als Bestandteile der Bebauungspläne  differenzierter erarbeitet. So sind hier meist noch roter Verblend und das geneigte Dach, mit roter Eindeckung prägend. Hinzu kommen Festsetzungen für Pflanzmaßnahmen und Zaunhöhen.

In den 90er Jahren setzt sich zunehmend eine individualisierte Bauweise durch. Das Bauen dient nicht mehr der bloßen Daseinsvorsorge, sondern es sollen die Wohnträume der Bauwilligen umgesetzt werden. Der Ursprung des Einfamilienhauses leitet sich ursprünglich von den Villen des Großbürgertums des 19. Jahrhunderts ab und in den Häusern der jüngeren Zeit spiegelt sich das Motto „my home is my castle“  mehr denn je wider. Gewünscht wird Selbstbestimmtheit in Fragen der Gebäudegestaltung und mit dem Garten liegt das eigene „Naherholungsgebiet“ direkt vor der Tür. Erwartet wird, dass durch den Abstand zum Nachbarn die Lebensführung individueller und ohne Einschränkungen und vor allem ohne Störungen erfolgen kann. Lediglich die Vorschriften der Landesbauordnungen und der Bebauungspläne „engen ein“ und geben Rahmenbedingungen vor.

Der Vorteil einer Einfamilienhausbebauung ist die geringe Dichte mit einem  vergleichsweise geringen Versiegelungsgrad. Dieser Vorteil ist aber gleichzeitig ein erheblicher Nachteil, da er einen enormen Verbrauch an Siedlungsflächen und somit an Natur und Landschaft mit sich zieht. Zudem ist der Aufwand an Erschließung für technische Infrastruktur bei Neubaugebieten sehr hoch.

In der Regel entstehen sehr unterschiedliche Einzelgebäude, die nach teils ebenfalls sehr individuellen Architekturvorstellungen (vom individuellen Architektenhaus bis zum Fertighaus aus dem Katalog) errichtet werden. Dadurch entsteht oft ein sehr heterogenes Bild.

Die Alternative, nämlich ganzheitlich geplante Siedlungen wie in den 60er Jahren, gibt es im Einfamilienhausbau kaum noch. Im Geschoss und Reihenhausbau sind sie ggf. anzutreffen. Dabei gibt es häufig Befürchtungen, dass ein homogenes Erscheinungsbild zu trist wirkt, was teilweise zu eine kuriosen Fassadengestaltung führen kann.

Durch die derzeit sehr günstige Zinsentwicklung für Baugeld  wird vermehrt in Immobilien investiert. In der Folge werden wieder vergleichsweise große Grundstücke nachgefragt.

Mischstrukturen entlang der Ausfallstraßen

Entlang der Ausfallstraßen aber auch entlang der neuen Ortsentlastungsstraße treten häufig erhöhte Lärmbelästigungen auf, so dass entlang dieser Straßen deshalb häufig Mischgebiete ausgewiesen werden.

Gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen Mischgebiete „dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.“ Gemäß § 6 Abs.1 BauNVO sind neben Wohngebäuden, Geschäfts- und Bürogebäuden sowie Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke darin in der Regel auch Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit, aber auch „sonstige Gewerbebetriebe“, Gartenbaubetriebe und sogar Tankstellen zulässig.

In den letzten Jahren wurden aber gerade Gewerbebetriebe zunehmend in die reinen Gewerbegebiete verdrängt. Die Mischgebiete „entmischen und entleeren“ sich  zunehmend, so dass heute diese Lagen häufig nicht sonderlich attraktiv und teils von erheblichen Leerständen geprägt sind.

In den Hintergrund rückt dabei zunehmend der Gedanke der Nutzungsmischung, der eigentlich das besondere Potenzial der Mischgebiete darstellt. Gerade die gut erschlossenen Ausfallstraßen bieten sich aber für die Ansiedlung von Kleingewerbe, Dienstleistungen, Büronutzungen aber durchaus auch Wohnnutzungen an.

Siedlungssplitter im Außenbereich

Siedlungssplitter sind bereits Einzelgebäude abseits der sog. „im Zusammenhang bebauten Ortsteile“. Bei mehreren Gebäuden spricht man von einer Splittersiedlung. Splittersiedlungen sind z.B. als Ansammlung von Hofstellen aus dem historischen Kontext gewachsen. Insbesondere nach dem 2. Weltkrieg entstanden sie häufig aus Wohnungsnot.

Die Entstehung neuer Splittersiedlung sowie die Erweiterung oder Verfestigung vorhandener Siedlungssplitter ist  nach gültigem Baurecht in Deutschland grundsätzlich nicht zulässig. Auch Erweiterungen oder „Verfestigungen“ kommen nur ausnahmsweise und wenn sie sich deutlich unterordnen in Betracht. Eine Lückenbebauung wäre demnach ggf. zulässig, nicht aber eine im Verhältnis zum Bestand erhebliche Erweiterung.

Die Abgrenzung zu Ortsteilen ist fließend. So ist nach der gängigen Rechtsprechung jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde ein Ortsteil (§ 34 BauGB), der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.

cappel & kranzhoff stadtentwicklung und planung gmbh, Entwurf: 17.06.2013

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